집을 한 채 더 보유한 것만으로도 세금 부담이 훌쩍 뛰는 시대입니다. 특히 1가구 2주택 보유 시 취득세율 중과, 양도소득세 중과, 비과세 요건 제한 등 복잡한 규제가 적용됩니다.
이번 글에서는 2025년 기준 1가구 2주택의 정의부터 취득세율, 양도세율, 중과 조건까지 한눈에 정리해드립니다.
1가구 2주택 기준이란
‘1가구’는 동일 세대(배우자, 자녀, 부모 포함)를 기준으로 판단합니다. 다음 중 하나라도 해당되면 1가구 2주택자로 간주됩니다.
- 본인 명의로 주택 2채 이상 소유
- 배우자 또는 자녀 명의로 주택 추가 보유
- 1주택 처분 전 새 주택 취득
※ 세대분리를 하더라도 실질적인 생계 공동체로 판단되면 1가구로 인정됩니다.
2025년 1가구2주택 취득세율
| 주택 수 | 조정대상지역 | 과세표준 | 취득세율 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 무관 | 6억 이하 | 1~3% |
| 2주택 | 조정대상지역 외 | 무관 | 일반세율 (1~3%) |
| 조정대상지역 | 무관 | 8% (중과) | |
| 3주택 이상 | 조정대상지역 | 무관 | 12% (중과) |
1가구2주택 양도소득세율 (2025년 기준)
주택을 양도할 때는 보유 기간, 보유 주택 수, 지역에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
- 기본세율: 6% ~ 45% (누진세율)
- 1가구 2주택 → 조정대상지역 내 주택 양도 시 +20%p 중과
- 3주택 이상 → +30%p 중과
- 장기보유특별공제 미적용
예를 들어, 양도가액 9억 원, 취득가 6억 원, 보유기간 10년이라도 조정지역 내 2주택자라면 중과세율 + 공제 배제로 세금이 급증합니다.
1가구2주택자의 비과세 요건 (일시적 2주택 포함)
다음 조건을 만족할 경우 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
- 기존 주택 보유기간 2년 이상
- 새 주택 취득 후 1년(또는 2년) 내 기존 주택 매도
- 조정대상지역 내 주택 간 거래는 1년 이내 매도 필수
※ 2년 내 처분 요건이 만족되지 않으면 일반 2주택 중과 적용됩니다.
세대분리로 피할 수 있을까?
가족 구성원 중 일부를 주민등록상 분리하여 주택 수를 낮추려는 시도가 많습니다. 그러나 국세청은 다음과 같은 경우를 실질적으로 '1가구'로 간주합니다.
- 생계를 같이 하고 있는 경우
- 건강보험이 동일 세대원으로 묶여 있는 경우
- 소득이 없고 부모와 자녀가 동일 세대 주소인 경우
실질 판단 원칙이 적용되므로 단순한 주민등록 분리만으로는 세금 회피가 어렵습니다.
실전 예시
예시 ① 조정지역 내 2주택자 양도
- 보유주택: 서울 강동구 + 송파구
- 양도가: 12억 원, 취득가: 7억 원
- 보유 기간: 3년
- 세율: 기본세율 + 20%p 중과 = 약 45% → 양도세 약 2.2억 원
예시 ② 일시적 2주택 → 비과세 적용
- 기존 주택 보유 3년, 새 주택 취득 6개월 후 매도
- 조건 충족 시 → 비과세 가능
- 단, 홈택스 신고 시 ‘일시적 2주택 비과세’ 체크 필수
2025년 세법은 주택 보유 수에 따른 취득세와 양도소득세 중과세율을 매우 엄격하게 적용합니다. 특히 1가구 2주택자는 조정대상지역 여부, 보유 기간, 세대 구성에 따라 세부담이 크게 달라지므로 사전 확인이 필수입니다.
홈택스에서 취득세 계산기와 양도세 계산기를 활용하여 미리 예상 세금을 점검하고, 필요시 전문가 상담을 통해 절세전략을 마련하시기 바랍니다.
